方燕玲會計師專欄
什麼是不動產信託？它到底是如何運作的？簡單來說，不動產信託就是把不動產的所有權轉移給受託人。然後，受託人會根據信託契約的內容，為了受益人的利益，來管理、運用或處分這些不動產。以房屋信託為例，房屋的所有權人（也就是委託人），會把房屋的所有權轉移給銀行或信託公司（受託人）。接下來，受託人會按照和屋主事先約定好的條件，像是出租、出售、過戶或繼承等等，來管理這間房屋。
在信託關係中，有三個重要的角色：
• 委託人： 也就是原本的資產（例如房屋）所有權人，是將資產交付信託的人。
• 受託人： 通常是銀行或信託公司這類的專業機構，負責管理、運用或處分信託財產。
• 受益人： 是實際享有信託利益的人，可以是委託人自己，或是委託人指定的其他人。
受益人還可以再細分為兩種：
• 自益信託： 指的是信託利益最終歸屬於委託人自己。舉個例子，你把房屋信託給銀行管理，收到的租金收入還是歸你自己所有。
• 他益信託： 這種情況下，信託利益是歸屬於第三人的。例如，你把房屋信託給銀行管理，但租金收入是用來支付子女的生活費。
為什麼要將不動產信託？信託的三大功能
很多人選擇將不動產信託，主要是看中它在某些特定情況下，能夠提供的資產保障功能。以下是主要的三個原因：
• 防止子女的房產被強制執行或查封： 根據信託法第12條的規定，原則上「對於信託財產不得強制執行」。因此，父母如果將子女的房產辦理信託登記，交由受託人管理，即使子女日後發生財務問題，信託財產因為具有獨立性，比較不容易受到債權人的追討。也就是說，這能有效保護子女的財產，避免因為個人債務而失去住所。
• 保障債權人的權益： 舉例來說，假設甲把土地抵押給A銀行，同時也把這塊土地信託給乙。如果甲日後遇到財務危機，其他的債權人就不能隨意查封這塊已經信託登記的土地。但需要注意的是，A銀行的債權因為事先設定了抵押權，仍然會受到保障，並且擁有優先受償的權利。
• 避免子孫不孝或揮霍無度： 許多長輩在規劃資產傳承時，最擔心的就是下一代不善於理財，甚至把家產敗光。透過信託，可以和銀行事先約定好家人每年可以領取的金額，確保資產能夠永續傳承下去，避免後代子孫好吃懶做、坐吃山空。這是一種穩健的財富管理方式，讓家族資產可以長久地維持下去。
一、 不動產信託的「債務隔離」功能
許多人常有一個錯誤的觀念，以為只要把不動產交付信託，就好像拿到了一張「免死金牌」，所有的債務都能一筆勾銷，房產再也不用擔心被強制執行。但事實真的是這樣嗎？最近就有案例顯示，有人試圖利用信託來逃避稅務，結果反而損失慘重。那麼，不動產信託的真相到底是什麼？我們又該如何正確運用這項工具，才能真正保障自身的權益呢？
不動產信託的「債務隔離」功能，最核心的概念就在於信託財產的獨立性。根據我國《信託法》第 12 條明確規定，原則上信託財產是不能被強制執行的。
這表示一旦不動產完成了信託登記，名義上的所有權就會轉移到受託人（像是銀行或是親友）的名下。這筆資產也因此會與委託人以及受託人的個人債務完全隔離，形成一道有效的保護屏障。
債務隔離的三大面向
信託的設立，就像是建立起一道防火牆，將資產牢牢地保護在中間，使其免於受到各方關係人的債務所波及：
• 隔離「委託人」的債權人： 也就是說，委託人（原屋主）如果在信託成立之後才發生欠債、破產等情況，他的債權人原則上是不能查封已經信託的不動產的，因為從法律的層面來看，這項財產已經不屬於委託人了。
• 隔離「受託人」的債權人： 受託人（例如銀行或是幫忙管理房產的人）如果因為個人的債務而被追討，債權人是不能隨意動用信託名下的資產的，因為受託人的角色只是「代為管理」，並非真正的所有權人。
• 受託人死亡或破產的保護： 就算受託人不幸死亡，信託財產也不會被列入他的遺產；如果受託人宣告破產，信託財產也不會被算入他的破產財團之中。這樣的設計，更能確保信託財產的安全性，不受受託人變故的影響。
二、 債務隔離的「例外」情況
即使有法律的保護，不動產信託也並非絕對安全。在某些特定情況下，債權人仍然可能對信託的資產強制執行。以下列出幾種常見的例外情況：
• 信託前已存在的權利： 假如不動產在設立信託之前，就已經設定了抵押權（比如房屋貸款），那麼銀行作為抵押權人，仍然有權利依法拍賣該抵押物來清償債務。信託契約並不能凌駕於先前已存在的合法權利之上。
• 因處理信託事務產生的債務： 在管理信託財產的過程中，可能會產生一些相關的債務，比如地價稅、房屋稅等稅費，或者是修繕房屋所積欠的工程款。這些因處理信託事務而產生的債務，並不在信託的保護範圍之內。
• 其他法律另有規定： 除了上述兩種情況，還存在一些其他的法律條款，例如惡意脫產，可能會允許對信託財產進行強制執行。因此，在設立信託前，必須瞭解相關的法律規定。
三、 關鍵限制：撤銷權（防止惡意脫產）
法律絕對不允許任何人利用信託來惡意逃避債務。《信託法》第 6 條明文規定，如果委託人設立信託的行為，已經達到「有害於債權人之權利」的程度，也就是說，資產轉移到信託後，導致委託人無力償還債務，那麼債權人可以向法院聲請撤銷該信託行為。
常見實務認定：
• 信託時間點： 如果信託的設立時間，非常接近法院判決確定或債權人聲請強制執行的時間，那麼就很容易被認定為有詐害債權的嫌疑。尤其是在面臨訴訟或債務危機時，才匆忙設立信託，更容易被法院撤銷。
• 有無對價： 假如信託是「無償」的，也就是說，委託人無償地將財產信託給親友，而沒有獲得任何對價，那麼法院撤銷該信託的機率就會非常高。這種情況通常被視為是惡意脫產的行為。
四、 辦理不動產信託時的注意事項
• 必須辦理「信託登記」： 不動產信託採取「登記要件主義」，也就是說，只有辦理了信託登記，才能對抗第三人。如果只是私底下簽訂信託合約，但沒有到地政事務所辦理信託登記，那麼信託的效力就無法對抗第三人（包括債權人），債務隔離的功能也無法生效。
• 受益權仍可被執行： 即使房子本身不能被查封，但如果委託人同時也是受益人（自益信託），那麼他對這棟房子所產生的「收益（比如租金收入的權利）」，或者「信託期滿後領回房子的權利」，債權人仍然可以聲請法院強制執行這些「受益權」。
• 稅務考量： 雖然信託的主要目的是為了隔離債務，但在信託財產轉移的過程中，仍然需要考慮到相關的稅務問題，比如土地增值稅（雖然不課徵，但仍然需要申報）、契稅，以及未來可能產生的所得稅等。
如果您是為了「資產傳承」，並且希望兼顧風險隔離，通常會建議搭配「他益信託」或「信託監察人」制度。這些設計可以透過契約條款來加強對信託財產的保護。信託並非萬能，設立的時間點和合法性才是關鍵！在欠稅或欠債「之前」，為了保障家人生活或其他合法目的而設立信託，該財產通常能夠受到法律的保護。
本文經方燕玲會計師同意授權刊登